Bole新闻专讯:菲律宾马尼拉大都会公寓市场正在经历一轮明显降温。随着离岸博彩运营商(POGO)行业退出、海外租赁需求减少,加上过去几年大量新楼盘集中入市,如今市场出现前所未有的库存压力。根据房地产咨询机构 Leechiu Property Consultants(LPC)发布的2026年第二季度住宅市场报告,马尼拉大都会目前未售出的公寓单位约达到8.29万套,创下该机构十多年追踪市场以来的新高。
按照当前销售速度计算,这批库存大约需要34个月才能消化,也就是说,市场可能需要接近3年的时间,才能逐步释放这些积压房源。
业内人士认为,这一局面并非单一因素造成,而是过去几年房地产快速扩张与需求变化叠加后的结果。其中,POGO禁令带来的影响尤为明显。
过去几年,马尼拉部分公寓市场曾受益于POGO产业发展。大量外国员工、相关企业人员以及投资客进入菲律宾,带动了部分区域的租赁需求,也让一些靠近商业区的公寓项目保持较高出租率。
但随着菲律宾政府加强对POGO行业监管并推动相关企业退出,原本由这一群体带来的租房和购房需求明显减少。一些过去依靠外国租客支撑的公寓项目,开始面对出租率下降和库存增加的问题。
除了POGO因素,高利率环境也进一步影响了本地购房需求。贷款成本上升后,不少菲律宾家庭和投资者开始更加谨慎,部分潜在买家选择观望,等待更合适的价格和市场信号。
与此同时,过去几年开发商持续推出大量住宅项目,新供应不断进入市场,但实际购买力增长没有完全跟上。供应跑得太快,需求却没有同步加速,最终导致库存越积越多。
从区域来看,奎松市目前成为库存压力最大的地区之一,未售公寓数量约达到1.93万至1.95万套。
相比之下,马卡蒂中央商务区以及博尼法西奥环球城(BGC)等成熟商业区域情况相对稳定。这些地方拥有较强的办公、商业和高端居住需求,即使市场调整,仍然具备一定吸引力。
面对越来越大的库存压力,开发商也开始改变策略。过去市场火热时,房子往往不愁卖;如今,为了加快资金回笼,不少开发商开始推出更灵活的优惠方案,包括低首付、长期分期、现房折扣、赠送家具家电,甚至推出“先租后买”等方式吸引消费者。
对于买家来说,这或许是近年来难得的议价窗口。不过,市场人士提醒,低价并不意味着所有项目都值得购买,选择时仍需关注地段、未来出租能力、物业管理水平以及二手市场流动性。
整体来看,马尼拉公寓市场正在从过去的“开发商主导”逐渐转向“买方更有话语权”的阶段。
核心商务区域由于资源集中,可能仍保持韧性;但对于外围地区以及供应过剩项目而言,未来一段时间内,去库存压力或许还会持续。
POGO时代留下的市场变化,也正在重新改变马尼拉房地产格局。对于开发商来说,接下来比拼的不只是建造速度,而是谁能更有效地消化库存;对于投资者而言,则需要更加冷静判断,避免只看到折扣,却忽略长期价值。